پایگاه خبری جامعه خبر/الهام مرادی/ بیش از سال 50 است که مردم برای خرید، فروش، رهن و اجاره به بنگاههای املاک مراجعه و اقدام به عقد مبایعه نامه می کنند. این درحالی است که کانون سردفتران و دفتریاران و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور این اقدام را مغایر با قانون دانسته و معتقد هستند دلالها حق عقد هیچگونه مبایعه نامه را ندارند و باید عقد قراردادها را به دفترخانه ها ارجاع دهند. چالش میان این دو نهاد تاثیر گذار در معاملات املاک، پس از 39 سال از انقلاب اسلامی کاملا مشهود گذشت است. به نحوی که به گفته رئیس سازمان ثبت اسناد کشور بیشتر شكایات مردمی در دادگاه ها مربوط به قولنامه ها و مبایعه نامه های دستی در این بنگاه ها است.

بررسی ها نشان می دهد حجم زیادی از پرونده های تشكیل شده در محاکم قضایی به علت ثبت مبایعه نامه و قولنامه عادی در بنگاه  های املاک است و دیگر جای بحثی باقی نمی ماند. طبق قانون کار، معنی بنگاه املاک دلالی، یعنی پیدا کردن مستأجر و مالک و یا فروشنده و خریدار و معرفی آن ها به یكدیگر است.

قانون:بنگاه های املاک صلاحیت عقد قرارداد رسمی ندارند

ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک دراین باره به صراحت می گوید: تمام عقود و معاملات مردم راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول در دفاتر املاک ثبت می شود. این بدان معناست که از دیدگاه قانون، مشاوران املاک صلاحیت هیچگونه تنظیم عقود یا قراردادی را ندارند.

قولنامه های دستی در بنگاه ها اعتبار ندارند

سعدالله فغان نژاد وکیل پایه یک دادگستری در گفتگو با جامعه خبر در مورد قولنامه های دستی که در بنگاه های املاک منعقد می شود گفت: روال عادی خرید و فروش اموال منقول و غیرمنقول اعم از ملک و خودرو به این صورت است که سند مبایعه نامه آن، توسط بنگاه ها یا معاملات ملكی تنظیم می شود و دو طرف پس از پایان همه کارهای خود به دفترخانه رسمی برای ثبت سند مراجعه می کنند؛ درحالیكه طبق قوانین نباید اسناد تنظیم شده توسط بنگاه ها اعتبار سند رسمی داشته باشد و اعتبار آنها تنها به دلیل شرایط خاص پذیرفته شده است که این شرایط خاص دیگر وجود ندارد.

در حال حاضر قاعدتا هیچ فرقی میان سندی که در منزل یكی از طرفین قرارداد با حضور و امضای دو شاهد منعقد شود با آنچه در بنگاه ها واقع می شود، وجود ندارد. با توجه به آنچه کارشناسان مورد تاکید قرار دادند، بنگاه های املاک یا مشاوران املاک، تابع قانون تجارت هستند و بر اساس تعریف قانون تجارت نقش دلال را بر عهده دارند؛ بنابراین کار آنها نزدیک کردن طرفین معامله به یكدیگر برای انعقاد قرارداد است. اما کارشناسان توصیه می کنند برای اینكه قراردادی که ماحصل این فرایند است از اعتبار بیشتری برخوردار باشد و مشكلات احتمالی آینده کمتر شود، طرفین برای انعقاد قرارداد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و از تنظیم و انعقاد قرارداد در بنگاه های املاک خودداری کنند.

الزامی برای نوشتن قولنامه در بنگاه ها نیست

بهمن کشاورز رئیس پیشین اتحادیه سراسری کانونهای وکلای دادگستری ایران (اسكودا) در گفتگو با پایگاه خبری جامعه خبر گفت: وظیفه اصلی بنگاه های املاک به هم رساندن طرفین برای ایجاد معامله است. از گذشته به این صورت بوده، افرادی که از نظر علمی توان نوشتن اجاره نامه و مبایعه نامه را داشتند این کار را انجام می دادند و اعتبار نوشته آنها هم مانند همان چیزی بود که در بنگاه ها نوشته می شد.

اما در یک زمانی کد رهگیری به بنگاه ها داده شد. به همین دلیل افراد اصرار می کردند قولنامه های خود را در بنگاه ها بنویسند. چون با کد رهگیری یک هشدار و اعلام به سازمان ثبت داده می شد که روی این ملک مبایعه نامه تنظیم شده تا احتمال تنظیم مبایعه نامه های دیگر، کلاهبرداری و فروش مكرر ملک به چند نفر رفع شود. به جز داشتن این مزیت هیچ تفاوتی بین قولنامه هایی که در بنگاه ها نوشته می شود یا بین خود مردم تنظیم می شود وجود ندارد.چندسالی است که کد رهگیری داده نمی شود، پس با این حساب طرفین می توانند خودشان قرارداد تنظیم کنند و الزامی برای رفتن به بنگاه برای تنظیم مبایعه نامه و اجاره نامه نیست.

لزومی به تنظیم مبایعه نامه و اجاره نامه در بنگاه های املاک نیست

مصطفی ترک همدانی کارشناس حقوق و وکیل دادگستری در گفتگو با جامعه خبر گفت: به موجب قانون راجع به دلالان، کارآنها صرفا پیدا کردن مال مورد معامله بین دو نفر است تا در نهایت بتوانند حق دلالی را از طریق خرید و فروش بین دو نفر بگیرند. مطابق این قانون فرد دلال هیچ نقشی در تنظیم قرارداد ندارد و کار آن فقط پیدا کردن خریدار و فروشنده است. در قرارداد خرید و فروش ملک یا هرچیز دیگری و حتی اجاره نامه طرفین می توانند روی کاغذ ساده تعهدات خود را بنویسند تا در زمان معین به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

در این میان  افتاد که ظاهرا 1387 و 1386یک اتفاقی بین سالهای یک قدرت عجیب و غریبی به مشاورین املاک داد و باعث شد شان آنها از دلال به سردفتر ارتقا پیدا کند. یک دلیل این بود که بغضی افراد می آمدند معاملات غیر انجام می دادند یعنی یک مال را به دو نفر می فروختند، به همین دلیل سامانه کد رهیگری راه انداختند و در اختیار مشاوران املاک قرار دادند تا از بروز این اتفاقات جلوگیری شود. این ملاکی شد که حتی اگرکسی می خواست فرزندش را در مدرسه ثبت نام کند باید کد رهگیری را ارائه می داد.

در واقع رانتی برای مشاورین املاک ایجاد شد که حتی اگر کسی هم میخواست ماشین خود را به نام بزند اداره راهبر می گفت باید اجاره نامه رسمی و کد رهگیری ارائه دهی درصورتی که اگر دو نفر قراردادی را بنویسند و شاهد آن را امضا کند رسمی حساب می شود. اما اصرار می کردند که باید از بنگاه گرفته شود. تمام این مسائل باعث شد شانیت زیادی به بنگاه ها داده شود. به تازگی این دستورالعمل اجرایی نمی شود و کد رهگیری وجود ندارد.

علوی: حتما نباید قولنامه در بنگاه املاک تنظیم شود

فرشته سادات علوی حقوقدان و وکیل در گفتگو با جامعه خبر گفت: وقتی بنگاه های املاک طرفین معامله را به همدیگر می رسانند از نظر قانونی کار دلالی خود را انجام دادند و می توانند حق دلالی خود را از طرفین بگیرند اما اینكه قولنامه حتما باید در بنگاه نوشته شود همچین چیزی وجود ندارد. طبق قانون اسناد تنظیمی حتما باید در دفترخانه تنظیم شوند مگر در موارد استثنا که قانون مشخص کرده است. بنابراین هیچ الزامی برای تنظیم اجاره نامه و مبایعه نامه در بنگاه های املاک نیست.

کانون سردفتران و دفتریاران: آماده برگزاری جلسه مشترک همفکری هستیم

ناگفته نماند که دعوای حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران و اتحادیه بنگاه های املاک سال های سال است در گوشه و کنار رسانه ها دیده و شنیده می شود. اما این بار مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه املاک تهران گفته کانونی ها تشریف بیاورند اینجا جلسه همفكری برگزار کنیم. محمد عظیمیان نایب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در گفتگو با جامعه خبر درباره میزان صلاحیت مشاورین املاک گفت: ما حوزه مشاورین املاک را هیچ وقت نفی نكردیم. آنها در جامعه یک جایگاه حقوقی دارند اما از حوزه صلاحیت خود خارج شدند و وظایف آنها برایشان بد تعریف شده است. به عنوان دلالت کنندگان اشخاص برای تنظیم سند رسمی قطعا صلاحیت دارند اما در تنظیم سند صلاحیت ندارند. اشكال هم شاید با قوه قضائیه  و سازمان ثبت است که در سالهای گذشته آیین نامه هایی را مصوب کرده است که این مجوزها را خلاف قانون به مشاورین املاک دادند. از همین جا اعلام می کنیم که باتوجه به درخواست جناب آقای قلی خسروی رئیس محترم اتحادیه مشاورین املاک با تشكیل یک جلسه همفكری بین کانون سردفتران و دفتریاران و اتحادیه مشاورین املاک موافق هستیم و استقبال می کنیم. چون این دو نهاد باید به طور موازی کنار یكدیگر کار کنند نه اینكه در کارهای یكدیگر دخالت کنند.

رئیس اتحادیه املاک: چرا ثبت اسناد کشور با ما هماهنگ نیست!

مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه بنگاههای املاک هم در گفتگو با جامعه خبر در مورد این حاشیه ها می گوید: رسالت کار ما بر این است که هر وقت طرفین به بنگاه مراجعه می کنند به آنها پیشنهاد رفتن به دفترخانه را بدهیم که این کار هم از طرف ما انجام می شود. از نظر بنده مشاورین املاک و دفترخانه های اسناد رسمی لازم و ملزوم یكدیگر هستند. ما به عنوان اتحادیه مشاورین املاک هیچ تقابلی با کانون سردفتران نداریم. مشكل ما در واقع با اصل ثبت است. درخواست ما از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور این بود که بتوانیم حداقل وارد پلاک ثبتی شویم تا از مواردی قبیل بازداشت بودن مال، ممنوع المعامله بودن و مشكلات دیگری که ممكن است وجود داشته باشد مطلع شویم تا قراردادی  نوشته نشود و دردسری برای بقیه به وجود نیاید. با وجود اینكه به ما ابزاری ندادند و از این موارد ناآگاه هستیم توقع زیادی هم دارند.

گله من از سازمان ثبت این است که چرا با ما هماهنگی ندارد، در صورتی که ما در انتهای هر قرارداد می نویسیم طرفین متعهد و ملزم هستند اسناد خود را در دفترخانه ثبت کنند. به جرات من این ادعا را می کنم که نون دفترخانه ها را ما مشاورین املاک تامین می کنیم.

متاسفانه اکثر مستاجران از رفتن به دفترخانه خودداری می کنند

قلی خسروی در ادامه افزود: ما یک سند عادی و یک سند رسمی داریم که سند رسمی را دفاتر اسناد رسمی و سند عادی را ما تنظیم می کنیم. ماده 10 قانون مدنی می گوید قراردادی که بین دو یا چند نفر تنظیم می شود لازم الاجرا و نافذ است مگر اینكه خلاف شرع باشد. اکثر مستاجران وقتی مراجعه می کنند به آنها می گوییم که اگر شما قرارداد خود را رسمی بنویسید این مزیت را دارد و اگر عادی بنویسید این مزیت را داراست. وقتی خود مالک قبول نمی کند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند دیگر خارج از اختیار ماست چون ما حق تحقیق و تفحص در زندگی شخصی دیگران را نداریم و وظیفه اصلی ما دادن مشاوره است.سازمان ثبت اسناد و املاک و کانون سردفتران باید از طریق آموزش و رسانه ها به ترویج ثبت سند رسمی بپردازند. حال با این وجود کانون سردفتران و سازمان ثبت اسناد و املاک نمی توانند انتقادی نسبت به این موضوع داشته باشد چون ما به تنهایی نمی توانم فرهنگ مردم را تغییر دهیم.

وقتی ما از قلی خسروی سوال کردیم واقعا و بین الهی شما این اطلاعات حقوقی را در همه بنگاه ها به مردم می دهید؟ کمی عصبانی شد و کلا موضوع مصاحبه تغییر کرد با این حال باز برگشتیم سراغ سوال اصلی… آقای قلی خسروی چقدر بنگاه دارهای املاک سواد لازم حقوقی دارند؟ سال پیش می گفتند طبق 18 در پاسخ گفت: تا قانون نظام صنفی هرکسی که خواندن و نوشتن بلد باشد می تواند پروانه کسب بگیرد. اما من با بررسی هایی که داشتم به این نتیجه رسیدم مشاورین املاک باید آموزش ببیند و با اصطلاحات حقوقی آشنا شوند تا بتوانند درکار خود موفق باشند.

به مرور زمان ما این درخواست را به طور مكرر تكرار کردیم تا اینكه توانستیم آموزشگاهی را دایر کنیم. پس از مدتی مشاهده کردیم که آموزشگاه کفایت نمی کند و باید یک مرکز علمی کاربردی داشته باشیم تا به طور تخصصی تر آموزش بدهیم. من روزی که آمدم، اولین کاری که حتی قبل از تاسیس آموزشگاه انجام دادم این بود که درخواست دادم قاضی های بازنشسته را به ما معرفی کنند تا در  بنگاه املاک یک قاضی بازنشسته به عنوان مشاور قرار بگیرد. به ازای هر 5 بنگاه 3 قاضی برای ما فرستادند اما با این تعداد کار ما انجام نمی شد. به همین دلیل به کانون وکلا مراجعه کردیم تا نزدیک به 1000 وکیل به ما بدهند اما چون مبلغ پیشنهادی از طرف ما کم بود هیچ وکیلی قبول نكرد.

پس از این ماجرا، آقای غلامحسین نظری در فرهنگسرای قانون از من دعوت و پیشنهاد دادند که صنف ما را حقوقدان کنند. بنابراین این دانشگاه علمی کاربردی تاسیس شد. در مرحله اول 120 دانشجو یک دوره 4 ماهه دیدند. در روز جشن فارغ التحصیلی این دانشجویان، آقای ندیمی تقدیر نامه ای را به ما دادند که به این مناسبت ما آن روز را به عنوان روز مشاورین املاک نامگذاری کردیم. مرحله دوم به دلیل مشكلاتی که به وجود آمد برگزار نشد. سرانجام بعد از 5 سال تلاش و کوشش توانستم مجوز دانشگاه را بگیریم. هدف دانشگاه ما این است که بعد از آموزش دادن و فارغ التحصیل شدن دانشجویان کار آنها در جامعه فراهم باشد و در هر بنگاه یک فارغ التحصیل از این دانشگاه وجود داشته باشد.

اظهارات قلی خسروی نشان می دهد قرار نیست از موضع یكه تازی املاکی ها در عقد قراردادها در  قانون 10بنگاه های املاک یا به قول خودشان ماده مدنی کوتاه بیایند. البته حق هم دارند چون قانون به آنها حق قرارداد داده اما آیا برای عقد قرارداد موجر و مستاجر در بنگاه املاک اجبار است؟ کانونی ها می گویند اگر قولنامه در دفترخانه تنظیم شود قطعا به نفع شهروندان است و دیگر نباید بیم وقفی بودن یا مواردی مانند ورثه ای بودن و زمین خواری و غیره … ملک را داشته باشد.

مورد داشتیم که مستاجری خانه ای از سوی بنگاه اجاره کرد اما 7 روز بعد فهمید خانه ورثه ای است و ورثه او را از خانه بیرون کردند. چرا؟ چون در بنگاه به مستاجر ربطی ندارد که صاحب خانه کیست؟ چیكاره است؟ خانه برای کیست؟ سند برای کیست؟ فقط باید ببیند و امضا کند … مدنی است؟ قلی خسروی 10 آیا این وفق ماده در این مصاحبه گفته است که ثبت اسناد با او همكاری نمی کند! یعنی از زمین به آسمان می بارد … هرچند نمی شود یک طرفه به قاضی رفت چراکه بنگاه های املاک در بسیاری از کشورهای توسعه یافته سازمانی بوده و خارج از چارچوب قضایی اقدام می کنند که با قوانین ایران متفاوت است.

اخبار روز را با جامعه خبر دنبال کنید./